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Mieteinnahmen (monatlich)

Zu den einzutragenden Mieteinnahmen werden die umlagefähigen Nebenkosten aus der Tabelle [Bewirtschaftungskosten (monatlich)] hinzugerechnet. Diese Summe ergibt dann die Warmmiete.

 

Bewirtschaftungskosten (monatlich)

Instandhaltungskosten

• Kosten, damit die Immobilie funktionstüchtig ist und bleibt (z. B. Wartungsarbeiten an der Heizung)

ca. 10% - 15% pro qm und Jahr

 

• Gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung gehören die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung nicht zu den Betriebskosten und dürfen daher nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die Instandhaltungskosten können wahlweise eingegeben oder prozentual zu den Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) berechnet werden.

• Mit dem Button     werden 10% der Anschaffungskosten des Gebäudes pro qm berechnet.

 

 

Betriebs- / Nebenkosten

• Umlagefähige Nebenkosten § 2 BetrKV (Hausgeld)

• Diese Kosten sind durch den Mieter zu leisten. z.B.

 - Versicherungen

    - Sach- und Haftpflichtversicherung

 - Steuern

    - Grundsteuer

 - Wasserverbrauch

 - Abwasser

 - Heizkosten

 - Müllbeseitigung

 - Straßenreinigung

 - Gebäudereinigung

 - Gartenpflege

 - Hausmeister

 - TV, Antenne oder Kabelanschluss

 - Schornsteinfeger

 - Sonstiges

   - Rauchmelder

   - Allgemeinstrom

   - Wartung Feuerlöscher

 

Verwaltungskosten

• Kosten für den Verwaltungsaufwand der Hausverwaltung. z.B. Erstellung der Jahresabrechnung

ca. 1%-3% der Kaltmiete

 

• Die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale ist gemäß § 556 Absatz 4 BGB unwirksam, da Verwaltungskosten nach § 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrKV nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Pauschale stellt auch keine zusätzliche Preishauptabrede über die Nettokaltmiete dar.

 

Mietausfallkosten

• Kosten bei Wegfall der Mieteinnahmen

ca. 2% der Bruttomieteinnahmen bei Wohnimmobilien

 

Die Mietausfallkosten können wahlweise eingegeben oder prozentual zur Bruttomiete berechnet werden.

• Mit dem Button     werden 2% der Warmmiete als Mietausfallkosten berechnet.

 

WEG Rücklage / Instandhaltungsrücklage

• WEG = Wohnungseigentumsgesetz

• Die II. Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 2 II. BV) gibt Hinweise zur Berechnung der WEG Instandhaltungsrücklage. Hier gelten folgende Werte für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:

 

• vor weniger als 22 Jahren gebaut, höchstens 7,10 €

• vor mindestens 22 Jahren gebaut, 9,00 €

• vor mindestens 32 Jahren gebaut, höchstens 11,50 €

 

• Die Instandhaltungsrücklage ist oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt und idR. nicht umlagefähig.

 

Grundsteuer

• Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Das bedeutet, der Vermieter darf die von ihm gezahlte Grundsteuer dem Mieter in Rechnung stellen.

Generell gilt aber, dass auf Basis von § 2 der BetrKV (Betriebskostenverordnung) Grundsteuern auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Voraussetzung für die Umlage ist jedoch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Fehlt dieser Hinweis, ist eine Umlage der Betriebskosten und damit auch der Grundsteuer nicht möglich.

 

Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten werden aus den Tabellenblättern [Kaufpreis] und [Objekt] übernommen.

 

Nachträgliche Herstellungskosten

• Sofort:      S  (siehe Kaufpreis)

       Betrag wird sofort als Werbungskosten geltend gemacht.

       Kein Einfluss auf Cashflow

 

• Langfristig:       L  (siehe Kaufpreis)

       Betrag wird langfristig mit dem Gebäude abgeschrieben.

       Kein sofortiger Steuervorteil, dafür höherer Cashflow

 

Abschreibung / Steuern

 

Afa        (AfA = Absetzung für Abnutzung)

• Altbauten, die vor 1924 errichtet wurden – Abschreibungssatz auf die Anschaffungskosten 2,5 Prozent pro Jahr - max. 40 Jahre

 

• Neubauten, die nach 1924 errichtet wurden – Abschreibungssatz auf die Anschaffungsosten 2,0 Prozent pro Jahr - max. 50 Jahre

 

Laufzeit der Abschreibung

Selbstgenutzte Immobilie vermieten

Die Nutzungsdauer muss angepasst werden, da die Kosten für die Zeit der Eigennutzung nicht rückwirkend abgeschrieben werden können.

 

• Beispiel:

                50 Jahre reguläre Abschreibung

 -10 Jahre Selbstnutzung

------------------------------------

 = 40 Jahre Restliche Abschreibung

 

Basiswert der Anschaffungskosten für Afa

Der Basiswert für die Abschreibung setzt sich aus dem Kaufpreis, plus den Kaufnebenkosten, plus den nachträglichen Herstellungskosten (L) abzüglich der Kosten des Grund- und Bodenanteils zusammen.

 

Vorgaben

 

Kostensteigerung / Inflationsrate im Jahr

• Die Angaben der prozentualen Kostensteigerung werden für alle Angaben der monatlichen Kosten und die weiteren Berechnungen verwendet.

 

Durchschnitt 1960 - 2021 = 2,6 % pro Jahr

Durchschnitt 2010 - 2020 = 1,4 % pro Jahr

 

Mietsteigerung im Jahr

• Die Angaben der prozentualen Mietkostensteigerung werden für die weiteren Berechnungen verwendet.

 

Durchschnitt (2011 - 2021)  = 1,35 % pro Jahr

 

Wertsteigerung im Jahr

• Die Angaben der prozentualen Wertsteigerung der Immobilie werden für die weiteren Berechnungen verwendet.

 

Durchschnitt (2010 - 2020)  65 % = 6,5 % / Jahr

Persönliche Angaben

 

Zu versteuerndes Einkommen

 

• Eingabe des persönlichen zu versteuernden Einkommens aus der letzten Einkommensteuerberechnung.

Diese Angabe wird z.Zt. noch nicht berücksichtigt.

 

Grenzsteuersatz

 

• Eingabe des persönlichen Grenzsteuersatzes aus der letzten Einkommensteuerberechnung.

 

Beispiele: Stand 2017

        zu             I   --------ledig------------I-----verheiratet-----------I

versteuerndes I  Einkommen I  Grenz-      I  Einkommen I  Grenz-      I

 Einkommen   I     steuer         I steuersatz I     steuer         I steuersatz I

---------------I---------------I------------I--------------I------------I

bis 11.000 €      I                       I         0 %    I                        I          0 %   I

    20.000 €       I        2.659 €    I       27 %    I        0.358 €    I        16 %   I 

    24.000 €       I        3.825 €    I       28 %    I        1.094 €    I        20 %   I 

    32.000 €       I        6.386 €    I       32 %    I        3.133 €    I        25 %   I 

    40.000 €       I        9.248 €    I       36 %    I        5.317 €    I        27 %   I 

    50.000 €       I      13.252 €    I       40 %    I        8.256 €    I        29 %   I 

    60.000 €       I      17.644 €    I       42 %    I      11.434 €    I        31 %   I    

    70.000 €       I      22.075 €    I       42 %    I      14.848 €    I        33 %   I             

     75.000 €       I      24.290 €    I       42 %    I      16.644 €    I        35 %   I 

     80.000 €       I      26.506 €    I       42 %    I      18.496 €    I        36 %   I

     90.000 €       I      30.937 €    I       42 %    I      22.383 €    I        38 %   I   

   110.000 €       I      39.799 €    I       42 %    I      30.857 €    I        42 %   I  

 

Kaufpreisfaktor

• Der Mietpreismultiplikator empfiehlt sich für eine erste Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen oder zu hoch ist.

 

• Eine hohe Rendite erzielen Sie, wenn Sie Ihre Ausgaben für den Immobilienkauf möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanzieren können.

Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig, das heißt, wenn Mieteinnahmen den Kaufpreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben.

 

günstig  = 20         allgemein = 25       Großstadt = 30

 

Formel:

Kaufpreis / Mieteinnahmen (Jahresnettokaltmiete)

 

Beispiele Wohngebäude:

Berlin               29 – 37

Bremen          15 – 23

Dresden         19 – 22

Düsseldorf    17,5 – 24

Frankfurt         19 – 30,5

Hamburg         24 – 34

Hannover        16 – 22

Kiel                      13 – 23

Köln                    20 – 28

München         31 – 52

Stuttgart           23 – 30

 

Aufwand

• Ein positiver Wert (Ertrag) ist der Gewinn aus der Immobilie. Bei einem negativen Wert erzeugt die Immobilie einen Verlust.

 

Eigenkapitalrendite

• Eigenkapitalrendite gibt an, wie hoch die Rendite des eingesetzten Eigenkapital ist.

       Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. Zinssatz)

 

Objektrendite

• Objektrendite prüft, ob sich ein höherer Einsatz von Fremdkapital lohnt.

       Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage - Anschaffungskosten,         Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung.

 

Nettomietrendite

• Nettomietrendite zur Einschätzung der zu erwarteten Erträge.

       Die Rendite repräsentiert den Jahresertrag einer Geldanlage in Prozent.

       Die Nettomietrendite sollte mindestens vier Prozent betragen. Bei älteren Immobilien sollte sie nicht unter     sechs Prozent liegen.

      Bei Immobilien als reine Kapitalanlage zählen heute die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite.

      Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomiete lässt allerdings relevante      Kosten außer Acht, sodass über den Erfolg der Anlage die Nettorendite entscheidet. Sie berücksichtigt im    Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und    Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Zudem umfasst sie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Doch lässt sich die Nettorendite nur als erste Renditeeinschätzung verwerten, da sie weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz des Investors in die Berechnung aufnimmt.

 

 

Rendite-Formel:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

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